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L’info SOBER Bulletin d’informations Spécial PARCS RESIDENTIELS

SOBER SYNDICest actuellement le numéro un dans la gestion de Parcs Résidentiels. Elle gère plus de 1400 lots de copropriétés dans des domaines situés à Froidchapelle, Yvoir, Hastière, Chimay,Sautour, Mariembourg et Bruly de Pesche. Grâce à son équipe professionnelle, elle a acquis ce savoir faire depuis plusieurs années. Elle assume la gestion technique, comptable, administrative et financière de ces copropriétés horizontales qui s’étendent sur plusieurs hectares. La gestion de ces domaines demande des connaissances nouvelles et différentes de celles d’immeubles classiques. Nous reprenons dans ce document ces spécifications qui peuvent être utiles aux copropriétaires.


PARC RESIDENTIELS :

Les Parcs Résidentiels sont apparus dans les années 1970 et étaient destinés à la résidence de week-end et de vacances. Face aux charges de plus en plus élevées (taxes seconde résidence – précomptes immobiliers – charges communes – assurances –entretiens) les résidents vacances quittent ces domaines laissant la place aux résidents permanents domiciliés qui ont transformés les domaines en véritables petits villages dans le village. Face à cette situation, les domaines doivent se donner les moyens techniques et financiers pour affronter l’avenir. Il s’agit entre autre de remettre les réseaux d’eau et d’électricité ainsi que les épurations aux normes, prévoir de nouveaux réseaux de télédistribution et internet, augmenter les éclairages des routes, entretenir les réparer les routes, etc.. )Outre la gestion classique, le syndic est confronté à de nouvelles tâches et se retrouve tel un bourgmestre dans le domaine. En plus de son rôle de gestionnaire, il devient le psychologue, curé, policier, conciliateur, bricoleur, employeur, etc… Il convient également de gérer la cohabitation entre vacanciers et résidents permanents. Les parcs résidentiels sont implantés dans de magnifiques régions touristiques à proximité des lacs de l’Eau d’Heure ou des vallées de la meuse, de l’Eau blanche et de l’Eau noire, grottes de Neptune, chemin de fer des trois vallées etc.. Les domiciliés y habitent à l’année profitant de la convivialité en pleine nature et ont choisi ce mode de vie pour leur plus grand bonheur.


Stations d’épurations :

Notre expérience dans ces installations est acquise depuis que nous avons été amenés à renouveler entièrement la station d’épuration et de pompage du « Bosquet » à Froidchapelle en 2012. Une nouvelle station est également en implantation au « Cul de Cheval » à Froidchapelle. Lorsqu’une station est aux normes, elle est régulièrement contrôlée par un laboratoire agréé et une demande d’exemption de la taxe sur les rejets des eaux usés est faite. Certains domaines ne possèdent pas (encore) de stations. Dans ce cas chaque parcelle doit posséder une mini station. Le temps de rejeter les eaux usées dans la nature est désormais révolu, et nous sommes très attentifs au respect de l’environnement.


Alimentation en eau par les sociétés distributrices :

Certains domaines sont alimentés directement par des distributeurs d’eau : la SWDE à Froidchapelle et l’ INASEP dans la province de Namur. Un seul compteur existe pour l’ensemble du domaine et la répartition se fait par des compteurs de passage. Toute la difficulté résulte dans le partage des fuites sur le réseau. Il est notoirement connu que les sociétés distributrices d’eau perdent en moyenne 25% d’eau. Les parcs résidentiels n’ayant pas les mêmes moyens que les grandes sociétés en perdent encore plus, mais ces pertes leur sont facturées ! Ceci constitue une inégalité que les copropriétaires doivent malheureusement se partager. D’autre part, lorsqu’une société facture son eau à un ménage, les premiers m³ sont facturés à un prix « faible » et les m³ suivants à un prix plus élevé. Dans notre cas, l’ensemble du domaine est facturé de la sorte, lésant ainsi tous les ménages qui vivent dans le domaine. Nous interpellons ces sociétés en leur demandant de rectifier cette manière de facturer.Dans certains cas, les fuites sont tellement abondantes et ingérables qu’il est nécessaire de remplacer l’ensemble du réseau de distribution d’eau. Ce fut le cas au domaine des Ecureuils à Bruly de Pesche en 2011.


Alimentation en eau par pompage :

Certains domaines (Gueule de Loup à Sautour) distribuent l’eau qui est pompée par leur propre station de pompage. Ces stations doivent être régulièrement entretenues. Une nouvelle cuve sanitaire de 60.000 litres a été placée au Bois de Roly en 2013. L’eau distribuée est régulièrement contrôlée par un laboratoire agrée.


Loi sur les copropriétés :

Il nous est souvent demandé si la loi sur les copropriétés est applicable aux parcs résidentiels. Malheureusement le législateur est resté lontemps muet à ce propos. La plupart des domaines ont adhéré à la gestion préconisée par la loi sur les copropriétés et nous pensons que c’est la meilleure manière pour protéger les propriétaires ainsi que pour y assurer une saine gestion. La jurisprudence considère de plus en plus que les Parcs Résidentiels sont soumis à loi sur les copropriétés.


Plan HP :

Il s’agit d’une directive de la région wallonne qui vise à rendre aux parcs résidentiels leur vocation première qui était celle de domaine de week-end et de vacances. L’application de ce plan est rendue très difficile parce que la loi sur les domiciles de 1972 oblige les bourgmestres à inscrire (temporairement) les domiciles de ceux qui le demandent, y compris dans les parcs résidentiels. Nous avons donc assisté depuis des années à de nombreuses domiciliations dans tous les domaines. Contrairement aux idées reçues, il ne s’agit pas nécessairement de marginaux, mais simplement de résidents qui ont décidé de vivre autrement dans la nature et la convivialité de ces domaines. Au début, les responsables des plans HP se sont ingéniés à concevoir des folders où n’étaient représentés que quelques caravanes délabrées. Les choses ont donc été très mal perçues dans le grand public. La majorité des habitations situées dans les domaines sont très esthétiques et bien plus confortables que certains biens situés dans les banlieues des villes. Il s’agit de chalets résidentiels, de caravanes résidentielles ou de véritables maisons. Le temps des « caravanes taudis » est bien révolu quoiqu’en disent certains médias. Actuellement, tous les domaines ont fait de grands progrès dans l’environnement et dans le standing des immeubles. Affaire à suivre !


Conseil de copropriété :

Le conseil de copropriété est constitué de personnes bénévoles prêtes à vous aider, mais il ne s’agit nullement de concierges. Merci de respecter leur vie privée. Il en est de même pour le conseil d’administration en cas d’ ASBL. Chaque domaine élit également un commissaire aux comptes tel qu’il est prévu dans la loi sur les copropriétés. Le rôle de ce commissaire est de vérifier la comptabilité tenue par le syndic et d’en rendre compte à l’assemblée générale. Il a accès aux comptes à tout moment. Certains propriétaires en mal de vivre nous interpellent parfois sans cesse à propos des comptes ou de la gestion. Si la loi leur donne ce droit, il est impératif de ne point en abuser. Imaginez que chaque propriétaire vienne contrôler les comptes un fois par an, nous devrions y consacrer plus de 1400 heures !! Ceci se ferait au détriment d’une saine gestion.

Relevés de vos compteurs d’eau :

Les relevés se font soit par le syndic soit par un membre du conseil de copropriété ou d’administration. A cette fin, il utile de rappeler à tous les copropriétaires que les compteurs d’eau et d’électricité doivent rester en tout temps accessibles (sur préavis) au syndic ou à son représentant. Alors même que ces compteurs se trouvent sur votre parcelle (qui est une propriété privée), ils doivent rester accessibles à la gestion du domaine.

Locations-achats :

Nous rencontrons parfois des propriétaires qui vendent leur bien en « location-achat ». Il s’agit d’une très mauvaise formule. Sachez que vous aurez souvent de grandes difficultés à finaliser ce genre de dossier. Quoiqu’il en soit, il faut savoir que tant qu’une vente n’a pas été instrumentée par le notaire, officiellement c’est l’ancien propriétaire qui est toujours propriétaire et donc responsable du paiement de toutes les charges, y compris l’eau et l’électricité.


Charges impayées :

Toutes les charges, y compris l’eau et l’électricité doivent être payées exclusivement par le propriétaire de la parcelle. Si vous donnez votre bien en location, vous êtes responsable du paiement des charges. A vous de répercuter auprès de votre locataire. Tout en respectant les locataires, les seuls interlocuteurs valables dans un domaine sont les propriétaires. Attention, lorsqu’il y a des charges impayées (et non expliquées), il y aura rupture de fourniture d’eau et d’électricité. Vous comprendrez aisément que les autres propriétaires seront très réticents à payer vos charges et vos consommations à votre place ! La trésorerie d’un domaine ne sert par ailleurs nullement à jouer au banquier pour les impayés. Soyez donc très vigilants ; nous ne pouvons que vous conseiller de payer vos charges à temps.

Gestion financière de votre domaine :

Il faut distinguer trois choses importantes :


A/ La répartition des charges : Celle-ci est calculée en fonction des millièmes définis par l’acte de base. Les charges sont budgétisées et fixées par le syndic conjointement avec le conseil de copropriété et présentées en assemblée générale. Il s’agit de l’ensemble des frais du domaine : réparations des routes, de l’éclairage public, entretiens des zones vertes, entretiens et réparations du matériel, de la cabine électrique, de la station d’épuration, frais de syndic, les assurances du domaine, les fuites d’eau, les dossiers avocats et huissiers et, en règle générale, tout ce qui concerne l’entretien de votre copropriété.

B/ Les frais privatifs : Il s’agit de votre consommation d’eau et d’électricité, des frais de rappels si vous êtes en retard de paiement et des frais de transmission des données en cas de vente.)

C/ Cotisation au Fonds de Réserve : Il s’agit d’un montant décidé en assemblée générale.


Fonds de réserve :

La création et la maintenance d’un fonds de réserve nous paraît indispensable. La participation annuelle est décidée en assemblée générale et le montant est placé sur un carnet d’épargne. Ce fonds est destiné à être employé en cas de grosse avarie non budgétisée ou lors d’un investissement important. Ce fonds appartient à la copropriété et n’est jamais remboursé en cas de vente. L’utilisation de ce Fonds ne peut se faire qu’avec l’accord de l’assemblée.Vivre sans fonds de réserve est très dangereux et équivaut à travailler sans parachute !


Règlement de bien-être :

Si en principe, chaque occupant n’aspire qu’à vivre paisiblement et en bon voisinage, la vie en communauté exige de chacun le respect des règles de vie commune.Il va de soit que les propriétaires qui mettent leur bien en location ont l’obligation de communiquer le règlement à leur locataire. Merci de ne pas stationner vos véhicules sur les routes. Veuillez tenir vos chiens en laisse et ramasser leurs déjections.Afin de respecter l’aspect soigné du domaine, il convient de ne pas exposer du linge et de ne pas laisser de véhicules non immatriculés sur les parcelles. Le problème du bruit est toujours très délicat, toutefois, en évitant les sources de bruits les plus courantes on réduit de façon importante leur inconvénient, notamment, modérer la puissance de votre T.V. ou de votre radio. Ne faites pas de travaux durant la nuit ou la soirée.La circulation dans les domaines pendant la nuit doit se faire de manière très modérée et en tous cas uniquement pour se rendre à sa parcelle ou pour la quitter. Un règlement d’ordre intérieur est toujours le même : Respectez votre voisin, il vous respectera ! Un peu de bonne volonté de la part de chacun permet de vivre paisiblement en communauté.


BLOGS et FACEBOOK :

Certains propriétaires inspirés créent des blogs ou des pages facebook à propos de certains parcs résidentiels. Attention aux dérapages, aucun blog, ni aucune page facebook n'est officielle et ne représente les domaines d'une façon objective.

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